نستعرض قضية “الإيجار القديم” ونجري حوارًا مع د. حماد عبدالله وأيمن عصام، مستشار المستأجرين.
أيام قليلة ويحسم مجلس النواب موقفه من مشروع قانون الإيجار القديم الذي تقدمت به حكومة رئيس الوزراء ووافق عليه مُلاك العقارات القديمة، بينما يرى المُستأجرون عدم أحقية مُلاك العقارات القديمة في استرداد أملاكهم إلا بعد وفاة الجيل الأول منهم، أجيال مُتتابعة من المُلاك والمُستأجرين في انتظار الكلمة الأخيرة لهذه القضية وبين هؤلاء وهؤلاء يوجد مُقاتلون يسعون لعدم صدور هذا القانون هل تنتصر الإرادة السياسية للدولة لغلق هذه القضية أم سيكون هناك حديث آخر؟
تحدثنا مع أيمن عصام المُستشار القانوني لرابطة المُستأجرين لمعرفة رأيه في المشروع المُقدم من الحكومة ومُقترحات المُستأجرين التي يسعون لتحقيقها.
حُكم عام ٢٠٠٢ أنهي أبدية الإيجار القديم.. ولايجوز زيادة الأجرة عن ٢٥٪من دخل أقل مواطن
كيف تري مشروع الحكومة؟– أنا مع ألا يطرد شخص من مسكنة أو مكان عملة لكننا فوجئنا بتحديد فترة أنتقالية من 5 إلي7 سنوات للسكني وهذا يعني أن الدولة جعلت المُستأجر فريسة للمالك.. المُستأجر دفع المُقابل كاملاً فلماذا تفسخ الدولة عقدا بين طرفين ليُصبح المُستأجر والعدم سواء، المالك أستفاد بقيمة أيجارية تُعادل 7% من قيمة العقار، أستفاد بزيادة سعر الأرض عندما عمرها المُستأجرين لذلك يُصبح المُستأجر بمثابة شريك للمالك وما حدث يعتبر ظُلم للمُستأجر وإهدار حقة. المُقابل الذي دفعة المُستأجر المُسمي بـ “الخلو” تحدث عنه باستفاضة المُستشار محمود فوزي وزير الشؤون النيابية ووصفه “بالجريمة” التي يُحاسب عليها القانون ماتعليقك؟– المُستأجر أضطر لذلك ويجب مُكافأته وليس عقابه وأتساءل هل المفروض الدولة تُكافئ المالك علي أستغلالة لظروف البلد، عندما يأتي تاجر ويحتكر سلعة ما في السوق وفي ذات الوقت المواطن مُضطر ومُجبر يدفع ثمنها لحاجته الشديدة، نفس الشيء حدث في العقارات عندما حصل المالك على خلو كان على أساس أن الشقة للمُستأجر وأولاده وأحفاده لكن المحكمة الدستورية قلصت هذا وجعلته جيلا واحدا فقط. الدولة أكدت على عدم طرد أي مُستأجر ووفرت شققا، تمسك المُستأجرين برفض قانون الحكومة سيضيع عليه فُرص الحصول على الشقق التي طرحتها الدولة.– هذا الكلام غير صحيح الشقق المطروحة بمليون جنيه من أين يأتي المُستأجر بهذه القيمة وأتساءل ٢٥ مليون مواطن أين سيذهبون لماذا تحمل المُستأجر فوق طاقتة وتجعلة يذهب للظهير الصحراوي.ومطالب المُستأجرين قولاً واحداً: علي الدولة ألا تتدخل وتترك الأمر للقضاء ونحنُ موافقين علي أمر القضاء. المفروض أن العلاقة بين المالك والمُستأجر علاقة أيجارية وليست تمليكية أبدية وهذا يجور علي حقوق الملكيات الخاصة ماتعليقك؟– حكم عام ٢٠٠٢ أنهي فكرة أبدية الأيجار بالعلاقة بين المالك والمُستأجر بمعني أن القانون هايحل نفسة بنفسة إذا توفي المُستأجر اليوم لماذا ينتظر المالك ٧ سنوات لكي يسترد وحدتة العقارية مايحدث اليوم أن الحكومة تحل القانون قسراً وتفسخ عقود رضائية مدفوع ثمنها. ما مُقترحاتكم فيما يتعلق بزيادة إيجار العقارات القديمة؟– طبقاً للأعراف الدولية أُجرة السكن تكون شاملة المُلحقات، ولايجوز زيادة الأجرة عن ٢٥٪من دخل المواطن وتكون من أضعف دخل لدرجة أن المانيا هددت منذ عام ونصف الشركات العقارية في حالة عدم أنضباطها بأسعار الأيجار ببعض المناطق ستقوم بمُصادرتها .، هذا أقتصاد حر. . . اليوم أقل دخل هو تكافل وكرامة وقيمتة ١٢٥ جنية والمفروض ان هذه القيمة تكون ثابتة بأي وحدة سكنية بأي مكان مع زيادة سنوية معقولة تُقدر ب ١٥٪ .، إذا كان هناك وحدات مؤجرة بقيمة ٢٠٠ جنيه شهرياً تستمر كما هي مع زيادة ١٥٪ سنويا لمدة خمس سنوات ثُم نثبت الأُجرة لمُدة عامان ويليها زيادة ١٥٪ لمُدة خمس سنوات آخري وهكذا إلي أن ينتهي عقد الأيجار أما بوفاة المُستأجر أو حسب طبيعة العقد نفسة بين المالك والمُستأجر وبذلك نكون نفذنا حُكم المحكمة الدستورية بطريقة صحيحه والجميع تتحقق له حالة الرضا. ولذا كان لابد من محاور أحد الملاك لنتعرف رأيه وهو الدكتور حماد عبدالله حماد فقال:
– أكثر من مائة عام يعيش ملاك العقارات بقانون استثنائي.. وهناك مليون ونصف المليون شقة مغلقة لمساومة المالك عليها
– لا أتصور وجود “قانون” يلزمني بإعالة ناس يأخذون ملكي بحكم أنهم مُستأجرون بقيمة بخسة
دكتور حماد عبد اللة حماد أستاذ مُتفرغ بكلية الفنون التطبيقية وعضو المجلس الأعلى لنقابة المهندسين ويعتبر أحد أهم الأسماء المُهتمين بهذه القضية مُنذ عضويتة في أمانة سياسات الحزب الوطني “المُنحل” ووقتها كان مُنسق لمجموعة عمل بهدف أنشاء عدة قوانين منها قانون تحرير العلاقة بين المالك والمُستأجر فيما يخُص الأراضي الزراعية وقانون أتحاد الشاغلين وغيرها، ومن أهم الأعضاء الذين كانوا يحضرون الاجتماعات التي كان ينسقها د. حماد عبد اللة لهذه القوانين د. مصطفى مدبولي ووقتها كان مُدرس في المركز القومي للبحوث وكان مندوباً عن د.محمد أبراهيم سليمان وزير الإسكان وقتها. هذا يعني أن رئيس الوزراء الحالي على علم بكافة جوانب هذا القانون وأضرارة بناء علي دراسات جيدة أنتهت عام ٢٠٠٨ أسفرت عن صياغة مشروع قانون بمُنتهي العدل لا يضر بالمُستأجرين (غير القادرين) على دفع القيمة الإيجارية ولايضر بالمُلاك أصحاب الحق المهضوم حقهم أكثر من مائة عام، لذلك كان حوارنا في نقابة المُهندسين مع د. حماد عبدالله حماد حول هذا القانون ومن خلاله طمأن المُستأجرين غير القادرين. في البداية سألته عن ظروف بداية هذا القانون الاستثنائي وظُلم أصحاب الحق فقال:– صدر قانون العقارات القديمة عام ١٩٢٠ في عهد الملك فؤاد لأن بعد الحرب العالمية الأولي لم تتوفر مواد البناء ولا إمكانيات الدولة تسمح ببناء منازل جديدة وعندما صدر هذا القانون صدر على أنه “قانون أستثنائي ” يزول بزوال المؤثرات أو المُناخ الذي صدر بة، للأسف حتى بعد تعديلات القوانين وكتابة القانون المدني في دستور جديد في عام ١٩٥٠ لم يتعرض د/ عبد الرازق السنهوري لهذا القانون وظل قانوناً أستثنائياً مع بعض التعديلات التي تمت عليةعام ١٩٧٦، ١٩٨٢ثُم القانون رقم ٤ لسنة ١٩٩٦ المعروف بالإيجار الجديد أي كُل ماقبل عام ١٩٩٦ يُعتبر قانون قديم. اليوم توفرت الإرادة السياسية لأنهاء هذا العار والعوار الدستوري لأن وجود هذا القانون في بلد يُعني أهدار حق شعب، الأملاك والحقوق يجب أن تُصان وهي مُصانة بالشريعة والقانون والعُرف، لا أحد يستطيع القول إن بني آدم يُعيل بني آدم آخر حتي في العلاقة بين الوالدين وأبنائهم إلا إذا كان بالرضا. تخيلي فيه قانون يلزمني بإعالة ناس يأخذوا ملكي وملك أولادي بُحكم أنهم مُستأجرون للأبد وبقيمة بخسة، طبعاً هذا كلام غير منطقي، حتي عقود الإيجار القديمة الخاصة بالمحلات والتي يطلق عليها ” التجاري” إن لم يكُن العقد مُحدد بمُدة فهو ” باطل”، والذين يدعون أن مُلاك العقارات القديمة حصلوا علي أسمنت وحديد مُدعم غير صحيح نهائي لأن الفترة التي لم يكن بها أستيراد للحديد والاسمنت كان الحصول عليهما كُليا من مصدرين فقط هما “طُرة”، “الإسكندرية”، كل ماصرحت بة الحكومة وقتها أن الحصول عليهما بالدور أو الشراء من السوق السوداء وهذا ينفي تماماً مقولة أن الحكومة كانت تدعم أصحاب العقارات من أجل أعطائها للمُستأجرين العُمر كُلة، وأذكر وقتها أن المُستأجر كان يدعي كذباً أن مالك العقار حصل منه علي “خلو رجل” في محاولة منة للحصول علي شقة في عقار المالك فكانت المُحافظة تستدعي المالك لمواجهتة وتهددة وتخيرة أما بالضرب بالفلكة أو يرضخ ويؤجر شقة في عقارة لمن أدعي كذباً بحصولة علي “خلو رجل” ووقتها كان هناك لجان لت سعير وتحديد قيمة الأيجار وهذا المُناخ الفاسد جعل الكثير من ذوي الأملاك ل مُغادرة البلاد.، من هذا المُنطلق وضعت حل لهذه القضية مُعتمداً علي دراسات سابقة. هل هذا الحل سيُجبر المُستأجر على ترك منزله؟– عندما نصدر قانون يجب أن يتصدرة أحكام رئيسية نحنُ نعمل علي تحرير علاقة إيجارية منذ أكثر من مائة عام. مبدئيا لا خروج لمُستأجر من بيته، في ذات الوقت لابد من إتاحة وحدات سكنية، ونحنُ لدينا خمسة أنواع من الوحدات مُتاحة بالفعل سيتم استخدمها بمُجرد صدور القانون الجديد الخاص بالعقارات القديمة. أولها الوحدات المُستعملة في غير السكني مثل مخازن وورش الملابس والأحذية والعيادات الموجودة في القاهرة الخديوية ( قلب القاهرة من كوبري قصر النيل حتي العتبة) وعلي فكرة شقة نجيب الريحاني مساحتها ٣٥٠ م موجودة في هذه المنطقة بعمارة الإيموبيليا. ثانياً الوحدات المٌغلقة وعددها ٥٤٥ ألف شقة وهذا العدد أثبته الجهاز المركزي للأحصاء.ثالثا الوحدات الآخري التي يمتلكها المسُتأجرين وهي مُسجلة في إحصاء ٢٠١٧.رابعاً الوحدات المؤجرة للأجانب منها فيلا بالدقي أيجارها ٣٥ جنيها شهرياً أكيد لاتوجد دولة في العالم لديها مثل هذا القانون.وأخيراً الوحدات المتوفرة من المحليات والبرنامج الرئاسي ووزارة الإسكان والمحافظات.في تقديري الخمس مصادر للوحدات السكنية التي ذكرتها ليس أقل من مليون ونصف شقة، بمجرد صدور القانون سيتم تحريرهم وسوف يدخلون الأقتصاد الرسمي والدراسات التقديرية تؤكد أن دخل المليون ونصف شقة سيدخلون عائد مائة مليار جنية إلى الاقتصاد الرسمي ومطلوب من الدولة وضع ٨٠٪ من هذا العائد في صندوق خاص للمراحل الأخرى التي سيتم تنفيذها بهذا الملف. وفقاً للدراسات ما هي الآلية التي سيتم الارتكاز عليها في تحديد القيمة الإيجارية؟القيمة الإيجارية سيتم تحديدها وفقاً للأحياء، وهذا سيتم تصنيفة ب ( أ ، ب ، ج) منطقة ” أ ” مثل الزمالك، المعادي، جاردن سيتي وسنترك هذه الفئة لمجلس النواب ، فئة (ب) مثل شبرا والمنيل ليس من المنطقي نقول ١٠٠٠ جنيه شهرياً لأن الأيجار الجديد في امبابة قيمته ٣٠٠٠ جنيه ومنطقي ألا يكون هذا قيمة ١٠٠٠ عادلة في منطقة مثل الزمالك… المُستأجر في أماكن مثل ” أ ” وغير القادر ” فعلياً ” لن يترك شقتة لكنة سيدفع نفس قيمة ماكان يدفعه للمالك والدولة ستدفع للمالك فرق الإيجار من الموازنة العامة إلى أن يتوفي المُستأجر وترجع ملكيتها للمالك. أكيد المالك سيدفع ضريبة عقارية تُعادل شهر في السنة بمعني إذا كانت القيمة السوقية للشقة ٧٠٠٠ جنيه شهريا فإن المالك عليه أن يدفع قيمة شهر سنوياً للدولة. هذه المُحددات لن تسمح للمالك أنة يتغول علي المُستأجر وفقاً لما حددتة الدولة.. هذا هو الحل الأمثل لأنهاء هذا العوار القانوني بقانون الأيجار القديم بأسرع مايُمكن لأن تصنيفنا عالمياً في مجال الأسكان مُتأخر جداً نحن رقم ١٧٥ لكن مع صدور القانون تصنيفنا سيكون ٨٠ أو ٩٠ وهذه النسب توضح مُشكلة لدينا في حقوق الأنسان ناتجة عن غياب العدل، بالمُناسبة رئيس الجمهورية تحدث أكثر من مرة عن غياب العدل في ملف العقارات القديمة وهذا يعكس توافر الأرادة السياسية لحل هذه القضية وهذا أتضح في حُكم المحكمة الدستورية بأنة إذا لم يصدر القانون في ٣٠ يونية ٢٠٢٥ بضوابط يقبلها المُجتمع والمحكمة الدستورية تنتهي عقود الأيجار القديم كُلها فوراً. مؤخراً صرح رئيس مجلس الوزراء بأن الفترة الانتقالية للسكني قد تكون أكثر من خمس سنوات كيف تري الأمر؟– خمس سنوات لتحرير السكني وثلاث سنوات لتحرير التجاري فترة معقولة، لكن تحرير السكني بعد ٧ سنوات والتجاري بعد خمس سنوات به ظُلم صارخ على فئة من المُجتمع وضمير رئيس الوزراء لن يسمح بذلك لأنه يعمل في هذا القانون مُنذ شبابة ويعلم جيداً أنة قانون ظالم، لكنني أري ثلاث سنوات كافية جداً لأنهاء هذا العوار القانوني في تحرير العلاقة بين المالك والمُستأجر للأسباب الآتية بمُجرد صدور القانون سيدخُل للأقتصاد الرسمي مائة مليار جنيه كما ذكرت وعلى مدار الثلاث سنوات سيكون هناك زخيرة والمعروض سيشهد زيادة، عندما يزيد العرض سيقل الطلب ويقل السعر. مثلما قلت لن يخرج أحد من بيته غير القادر هايقدم إقرار ذمة مالية والدولة ستدفع له فرق الإيجار. معنى ذلك أن يافطة “شقة للأيجار” ستعود للواجهة بعد صدور القانون؟– أكيد ستعود، بعد وفاة القطاع الخاص الذي كان يبني في وقت من الأوقات حل محلة المطورين العقاريين الذين يعملون وفقاً لمصالحهم وهؤلاء ليس من مصلحتهم صدور القانون الخاص بالعقارات القديمة وعودة يافطة “شقة للأيجار” ليستطيعوا بيع مشاريعهم العقارية بمبالغ باهظة.وبالتأكيد حققوا تريليونات من هذه المشاريع العقارية، لذلك من مصلحتهم عدم عودة الأمور لطبيعتها واختفاء يافطة “شقة للإيجار” من أجل تسويق مشاريعهم.، ورئيس الجمهورية يعلم ذلك وتحدث عنهم علناً. مُمثلو المُستأجرين يهددون بمُظاهرات وتهديد السلم الاجتماعي ما تعليقك؟– أقول مصروف عليهم ليتحدثوا بلسان شخصيات مصالحهم تتعارض مع صدور قانون جديد للعقارات القديمة، هل حدث شيء عندما زادت فواتير الكهرباء والبنزين، هل الدولة تسرق عندما تقدم خدمات للمواطنين نحن دولة مديونة.. أنا أستاذ جامعة بعدما بنيت بيتي رجعت شقتي الإيجار للمالك.