“الأهلي كابيتال”: التقييمات الراهنة تعزز جاذبية صناديق الريت المدرجة في السوق السعودي ونوصي بــ 3 صناديق محددة

كشفت شركة الأهلي كابيتال أن التقييمات الحالية لصناديق الاستثمار العقاري المدرجة في سوق الأسهم السعودية قد زادت من جاذبية القطاع بفضل استقرار عوائد توزيعات الأرباح لعدة شركات (يُقدر عائد توزيعات أرباح القطاع بنسبة 6.5% في عام 2025). أمبينة ان فضل اختياراتها في هذا القطاع هي صناديق الإنماء للضيافة، وبنيان، والمعذر العقارية.

وأضافت سجل قطاع صناديق الاستثمار العقاري السعودية انخفاضًا بنسبة 5.1% منذ بداية العام. ومع ذلك، فقد تفوق أداؤه على مؤشر “تاسي” الذي انخفض بنسبة 7.6% خلال الفترة نفسها. ومع ذلك، استمر القطاع في التخلف عن مؤشرات صناديق الاستثمار العقاري العالمية، بما في ذلك مؤشر فوتسي لجميع صناديق الاستثمار العقاري ومؤشر ستاندرد آند بورز العالمي لصناديق الاستثمار العقاري الإسلامية، اللذين انخفضا بنسبة 0.8% و3.7% منذ بداية العام على التوالي، ويعزى ذلك بشكل رئيسي إلى ضغوط السوق.

وبحسب “الأهلي كابيتال” تفوق قطاع صناديق الاستثمار العقاري السعودي على مؤشر “تاسي”، بانخفاضه بنسبة 5.1%، مقابل انخفاض مؤشر “تاسي” بنسبة 7.6% (أداء نسبي بنسبة 2.5%). ويُعدّ هذا أول أداء متفوق منذ عام 2019. وأن هذا التراجع يُعزى بشكل كبير إلى ضغوط السوق العامة وعدم اليقين الاقتصادي الكلي الأخير المرتبط بالرسوم الجمركية الأمريكية. ومع ذلك، فقد كان أداء القطاع أقل من أداء العديد من مؤشرات صناديق الاستثمار العقاري العالمية، بما في ذلك مؤشر فوتسي لصناديق الاستثمار العقاري ومؤشر ستاندرد آند بورز العالمي لصناديق الاستثمار العقاري المتوافقة مع الشريعة، واللذين انخفضا بنسبة 0.8% و3.7% على التوالي منذ بداية العام، مرجعة هذا يُعزى بشكل رئيسي إلى ضعف أداء السوق السعودي وتباطؤ انتعاشه بعد التوترات الاقتصادية الكلية.

ووفقا للتقرير فأن تقلبات السوق الحالية ومستويات التقييم قد زادت من جاذبية القطاع، مدعومةً باستقرار عوائد توزيعات الأرباح لعدة صناديق استثمار عقاري، بما في ذلك جدوى السعودية، والإنماء للضيافة، والمعذر للعقارات، والتي من المتوقع أن تحقق عوائد بنسبة 7.9% و7.8% و7.4% على التوالي في عام 2025، وهو ما يفوق عائد توزيعات الأرباح المقدر للقطاع والبالغ 6.5%. علاوةً على ذلك، يتداول القطاع عند تقييمات منخفضة قياسية، حيث يبلغ مضاعف السعر إلى صافي القيمة الدفترية (P/MNAV) ومضاعف السعر إلى الأرباح من التدفقات النقدية (P/FFO) 0.70x و17.5x على التوالي، مع تداول عدة أسماء بخصم كبير في مضاعف السعر إلى الأرباح من التدفقات النقدية، وهي: بنيان (11.8مرة)، والمعذر (12.5 مرة)، والإنماء للضيافة (12.5مرة)، والخبير (12.8مرة). مشيرة إلى أن ولي العهد قد وجه مؤخرًا باتخاذ عدة إجراءات لتحقيق التوازن في سوق العقارات في الرياض، عقب الارتفاع الكبير في أسعار العقارات والإيجارات. متوقعة أن يتجلى التأثير على صناديق الاستثمار العقاري (REITs) الأكثر تعرضًا للقطاع السكني في الرياض، مما قد يؤثر على صندوقي الواحة وجدوى السعوديين للاستثمار العقاري، بينما يُتوقع أن يكون تأثير صناديق الاستثمار العقاري الأخرى محدودًا نظرًا لمحدودية تعرضها.

وقالت على الرغم من أن الاحتياطي الفيدرالي قد بدأ دورة أسعار فائدة جديدة، مع توقع انخفاض أسعار الفائدة أكثر في عام 2025، فإننا نواصل تفضيل الاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري ذات مستويات الرافعة المالية المنخفضة، والتي تُولّد تدفقات نقدية مباشرة مستقرة، وتوفر عوائد أرباح جذابة، وتُتداول بتقييمات منخفضة نسبيًا. وبناءً على ذلك، فإن خياراتنا الرئيسية في هذا القطاع هي صناديق الإنماء للضيافة، وبنيان، والمعذر للاستثمار العقاري.