محمد رزق يكشف عن 5 أزمات تعرقل نمو القطاع العقاري المصري

صرّح الدكتور محمد رزق، رئيس مجلس إدارة شركة ERG للتطوير العقاري، بأن عام 2025 يشهد لشركات التطوير العقاري المصرية «مرحلة حرجة» نتيجة تضافر عدة تحديات كبرى وٌصفت بأنها الأخطر منذ عقد. وأوضح أن هذه التحديات ليست جزئية أو مؤقتة، بل تتطلب تعاملًا استراتيجيًا موحدًا من القطاع الخاص والجهات الحكومية لضمان استمرار عجلة التنمية وتلبية الطلب المتزايد على الإسكان والمشروعات العقارية.

أولاً: الضغوط الماكرو اقتصادية

أشار الدكتور رزق إلى أن معدل التضخم السنوي بلغ 28.4٪ بنهاية الربع الأول من 2025، مقارنةً بـ 30.1٪ في عام 2024، مما رفع تكاليف الإنشاء بنحو 35٪ للأعوام الثلاثة الماضية وحدها. وأضاف أن سعر الفائدة على القروض العقارية وصل إلى مستوى 18.25٪ وفق بيانات البنك المركزي، ما ضاعف أعباء التمويل على المطورين وجعل متوسط تكلفة رأس المال يصل إلى 19.7٪، مقابل 13.2٪ قبل عامين. ونتيجة لهذا الوضع، تعاني الشركات من تقلّص هامش الربح الصافي إلى أقل من 8٪ في بعض المشاريع، بعد أن كان يتراوح بين 12–15٪ في 2022.

ثانيًا: ارتفاع تكاليف المواد واللوجستيات

أوضح رئيس ERG أن أسعار المواد الخام الأساسية سجّلت زيادات متلاحقة؛ فجاءت أسعار الصلب أعلى بنحو 42٪ منذ بداية 2023، وارتفعت تكلفة الأسمنت بنحو 24٪، بينما قفزت تكاليف شحن وتخزين المواد اللوجيستية بنسبة 30٪ بسبب تقلبات أسعار الوقود وأزمة الحاويات عالميًا. ولفت إلى أن هذه الزيادات دفعت متوسط تكلفة المشروع المترميك إلى 13,500 جنيه في الخامس والقاهرة الجديدة، ارتفاعًا من 9,800 جنيه قبل ثلاث سنوات، مما يزيد العبء على المطورين ويتطلب إعادة هيكلة للموازنة التقديرية للمشاريع.

ثالثًا: التحديات التنظيمية والإجرائية

أكد الدكتور رزق أن الإجراءات البيروقراطية وانتشار التعارض بين جهات الاختصاص أثر بشكل مباشر على سرعة إصدار التصاريح، حيث ترتفع مدة استخراج تراخيص البناء من 6 أشهر إلى أكثر من 12 شهرًا في بعض المناطق، ما يزيد من تكاليف التأخير ويعطّل جداول تسليم الوحدات. وأشار أيضًا إلى أن التعديلات المتكررة على قانون البناء والعمران تحتاج إلى مراجعات دورية، وأن عدم وضوح آليات حصول المستثمرين على أراضٍ حكومية يخلق حالة من الشك وعدم اليقين، ويُعيق توسع الشركات في تنفيذ مشروعات ضخمة في المدن الجديدة.

رابعًا: شحّ السيولة وندرة أدوات التمويل طويل الأجل

لفت رئيس مجلس إدارة ERG إلى أن القطاع ما زال يعتمد بنسبة تزيد على 92٪ على التمويل التقليدي قصير الأجل من البنوك، في حين لا تتجاوز نسبة التمويل العقاري (Mortgages) 4.7٪ من إجمالي محفظة الائتمان المصرفي. وأضاف أن غياب أدوات تمويل بديلة مثل الصكوك الإسلامية والسندات الخضراء يصعّب على المطورين توفير سيولة تغطي الفترة التنفيذية التي قد تمتد إلى 30–36 شهرًا، ما يجعل أكثر من 60٪ من مشاريع القطاع عرضة لمخاطر تأخير السداد وزيادة التكلفة.

خامسًا: نقص الكوادر الفنية والتخصصية

أشار الدكتور رزق إلى أن استقطاب المهندسين والفنيين ذوي الخبرة أصبح تحديًا حقيقيًا، حيث ارتفعت أجور الكوادر المتخصصة بنسبة 22٪ سنويًا بسبب المنافسة مع قطاعات أخرى ومحافل الإقليمية، في حين تضاءلت فرص التدريب المتقدم داخل مصر. وبيّن أن ذلك ينعكس على جودة التنفيذ وزيادة الأخطاء الإنشائية التي تصل تكلفتها للتعديل إلى 3–5٪ من إجمالي تكلفة المشروع، فضلًا عن تأخر تنفيذ مراحل العمل الحرجة.

ختامًا

أكد الدكتور محمد رزق أن تجاوز هذه التحديات يتطلب تنسيقًا فوريًا بين القطاعين العام والخاص، وإطلاق أدوات تمويل مبتكرة (صكوك، سندات خضراء، صناديق استثمار عقاري)، إلى جانب تبسيط الإجراءات التنظيمية وتسريع منح التصاريح، وتعزيز برامج التدريب والتطوير المهني للكوادر المحلية. واعتبر أن قدرة القطاع على مواجهة عاصفة التحديات هذه ستكون الفيصل في استدامة النمو وجذب الاستثمارات، وتحقيق الأهداف الوطنية للإسكان والتنمية العمرانية بحلول 2030